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今天砸百萬當房奴,明天能變千萬富翁?

今天砸百萬當房奴,明天能變千萬富翁?

2016-05-27  來源:京華時報 閱讀:  字號:【
  未來15年中國房地產(chǎn)市場必須消化房地產(chǎn)存量,發(fā)生政策調(diào)整或者銀行利率變化應該是必然之勢,房地產(chǎn)市場周期性調(diào)整也是必然之舉,房價下跌也就在所難免。

  我有一位朋友,經(jīng)受不住房地產(chǎn)商誘惑,把自己辛辛苦苦積攢的400萬嫁妝錢購買了一套期房(15年按揭)。她的觀點很簡單:理財產(chǎn)品已經(jīng)到期,當下除了房地產(chǎn)沒有更好的投資產(chǎn)品。與其將錢存入銀行,不如投入房地產(chǎn),好比投了固化的理財產(chǎn)品。400萬的房產(chǎn),15年后值多少錢呢?400×(1+6%)*15≈1147萬。所以,今天的她更愿意成了房奴者,未來就會是千萬富婆。

  據(jù)說,這些觀點在當下中國頗有“群眾基礎(chǔ)”。只要看今年4月份居民中長期貸款占整個貸款80%以上,就知道目前國內(nèi)不少居民都熱衷于購買房產(chǎn),先是北京、上海和深圳,然后擴展到杭州、蘇州、南京和合肥等地,甚至發(fā)明出“首付貸”,集體沉浸在“今天的百萬房奴,明天的千萬富翁”的美夢之中。

  真的會是如其所愿?真會因為手里的一套房而成為“千萬富翁”?

  首先,這種結(jié)論是建立在住房按揭貸款利率永遠在目前最低點,且寬松的國內(nèi)貨幣政策保持不變的基礎(chǔ)上。事實上,上個世紀最后20年,全球主要發(fā)達國家平均利率在10%,中國平均利率僅在8%左右,因此,未來15年內(nèi)這種低利率改變的可能性就很大。如果利率上升,購買住房貸款都可能還不起,哪里還有“千萬富翁”可言?加之中國寬松貨幣政策說變就變,不要說15年,就是今年4月份與前三個月情況比較都有較大的變化。貨幣政策一旦收緊,沒有接盤者進入,房價還會漲上去嗎?

  其次,前10年之所以把房價炒作得越來越高,核心問題就是把住房的屬性混淆了,導致住房市場遠離它的居住屬性而成為少數(shù)投機商炒作賺錢的工具。為此,政府5月9日第一次明確承認當前房地產(chǎn)市場存在泡沫,強調(diào)國內(nèi)房地產(chǎn)市場必須回歸其基本居住功能,對通過信貸及稅收杠桿讓一些城市巨大的房地產(chǎn)泡沫擠干凈,并開始處罰用金融杠桿炒作房價的投機行為。如果住房是給人居住而不是炒作賺錢的,投機行為就會戛然而止,房價必然大跌,15年后的投資價值從何而來?今天的房奴又如何成為明天的“千萬富翁”?由此,目前搶購房地產(chǎn)投機客可能是接最后一棒者,不要說搶到的是期房,即使是現(xiàn)房,都有可能把購買的房產(chǎn)砸到自己手里。

  再者,本輪房價快速飆升,很大程度上取決于資金杠桿的過度推高。大多數(shù)居民千方百計地涌入房地產(chǎn)市場,他們并不在乎自己手上有沒有充足的現(xiàn)錢,因為各種各樣的融資方式都等著他們,資金杠桿效應激發(fā)起城市居民的購房欲望??墒?,不要忘記去年配資撤離股市后廣大股民的割肉之痛。過去的兩年里,股票市場正是經(jīng)歷了場外配資的高杠桿“狂歡”后,股市發(fā)生了翻天覆地的變化,從6247點猛跌至1619點。而本輪房地產(chǎn)市場狂歡最大贏家依然是地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)中介機構(gòu),背后的資金推手依然是金融杠桿效應,可誰能保證市場不會發(fā)生天翻地覆的變化呢?

  再說,近年來房地產(chǎn)之所以大漲不跌,很大程度上是因為地方政府更愿意通過房地產(chǎn)市場價格上漲保住地方經(jīng)濟上行趨勢,以至于近幾年銀行業(yè)的絕大多數(shù)貸款流入房地產(chǎn)市場。在這種情況下,如果房地產(chǎn)市場一直繁榮,且不進行周期性調(diào)整,銀行業(yè)與房地產(chǎn)有關(guān)的貸款永遠是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),房價只漲不跌,問題不會暴露出來。但是,今天的地方政府已經(jīng)不可能再像10年前那樣,以房地產(chǎn)投資為主要手段拉動經(jīng)濟了。也就是說,未來15年中國房地產(chǎn)市場必須消化房地產(chǎn)存量,發(fā)生政策調(diào)整或者銀行利率變化應該是必然之勢,房地產(chǎn)市場周期性調(diào)整也是必然之舉,房價下跌也就在所難免。到那時,一旦資金鏈斷裂,銀行出現(xiàn)巨量不良資產(chǎn),必定把炒房者的期望變成夢想破滅。雖然這是任何人都不愿意看到的,但也不是任何人能夠輕易改變的。


【責編 王春榮
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