即使立法通過了,房地產(chǎn)稅也不會馬上就在全國開征。立法通過后,應(yīng)該會有一個過渡階段,從而讓社會對法律有充分的認知、了解和準備。
這些天網(wǎng)上熱傳,房地產(chǎn)稅法最快2017年通過,到時候,價值一百萬的房產(chǎn)或每年繳稅5000元,算下來70年使用權(quán)的話,就要交35萬元。這個數(shù)字很驚人,至于一線城市動輒三五百萬的房價,一年甚至要交2、3萬元。
一直以來,房地產(chǎn)稅要來了的雷聲很大,有些城市已經(jīng)開始試點,所以此次消息傳出,引人關(guān)注。
在今年5月份的時候,財政部財政科學研究所原所長賈康表示,全國人大常委會立法規(guī)劃已經(jīng)將房地產(chǎn)稅法列入了第一類的立法項目。這就意味著房地產(chǎn)稅立法已經(jīng)進入一類立法,也就是說,立法規(guī)劃上,它排在“第一陣營”。北京大學法學院教授、中國財稅法學研究會會長劉劍文進一步闡釋了第一陣營的意思,他表示“本屆人大任期是到2017年底,因此,預計房地產(chǎn)稅法最快將在2017年底前通過,慢的話可能會在2017年底提交審議,在下一屆人大任期內(nèi)通過。”這就是網(wǎng)上熱傳的“房地產(chǎn)稅最快2017年通過”的由來。
不過,全國人大財政經(jīng)濟委員會副主任委員郝如玉,在這方面,則顯得更加保守。在第十屆“中國經(jīng)濟增長與周期”論壇上,郝如玉透露,目前房地產(chǎn)稅仍在起草過程之中,操作難度很大。房地產(chǎn)稅迄今已經(jīng)試點征收了5年多,但是操作難度很大,有的地區(qū)稅收成本甚至和稅收收入相當。
房地產(chǎn)稅為什么會起草難,是有天然原因的。
關(guān)于房地產(chǎn)稅,有一個問題是始終繞不過去的。那就是土地出讓與房地產(chǎn)稅之間的矛盾。繳稅都是因為擁有的財富,但房屋只有70年或者40年50年的使用權(quán),土地出讓金相當于地租,已經(jīng)一次性在買房時繳清。這相當于是老百姓租政府的地,人怎么能因為自己租來的東西繳稅呢?這個道理繞不過去,開征房地產(chǎn)稅,就很難服眾。而且,房地產(chǎn)稅的前提是對不動產(chǎn)的情況有一個清晰的掌握,在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的數(shù)據(jù)尚未集中之前,不但沒有數(shù)據(jù)來決定稅基、稅率,也無法確定應(yīng)該征收的對象。
這幾年中國的房價,特別在一些大城市漲得挺厲害。一套100萬的房子,一年收5000元的稅,對于大多數(shù)人來說,都是一個不小的負擔。即使要征收,其具體的操作辦法也不可能是每年都繳,因為在抵觸的心態(tài)下,收起來實在太難。最大的可能是在交易過程中必須完稅,否則就不能交易。這個方法與前段時間溫州續(xù)收土地出讓金的方式類似。不過,即使這樣,很可能出現(xiàn)這樣一種情況:房子住了幾十年,土地出讓到期了,房地產(chǎn)稅一分沒交,房子也舊了,房東也老了,最后一分房地產(chǎn)稅也沒收上來。
而且,即使立法通過了,也不會馬上就在全國開征。立法通過后,應(yīng)該會有一個過渡階段,從而讓社會對法律有充分的認知、了解和準備。更關(guān)鍵的因素是,房地產(chǎn)稅是地方稅,是由地方政府自己決定的,各個地方會不一樣,有些地方可能先征收,征收得更嚴,有些地方可能會后征收,征收得更寬松,甚至拖著不征收。出現(xiàn)這樣微妙的分化局面,是因為中國的樓市已經(jīng)分化了,三四線城市的房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)頹勢,一旦征收,會對本來就疲軟的市場雪上加霜。所以,三四線城市的地方政府就會傾向于不征、晚征、少征。
由此可見,房地產(chǎn)稅,不管是立法還是操作,其難度都很大。但為什么政府一定要推呢?
首先,城市化進程放緩之后,土地出讓的規(guī)模遲早會放慢速度,在依賴土地財政的情況下,政府必須開拓新的稅源。除此之外,房地產(chǎn)稅調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價格,調(diào)節(jié)財富分配狀況,也是一個很重要的考慮。征稅或許對沒有房子的人是一件好事,比如從農(nóng)村到城市生活的人,這些人需要租房。而房地產(chǎn)稅推出之后,持有成本增加,會有更多的空置房被房東放出來出租,供給多了,房東不但不能因為要交稅而加價,反而只能減價。
而且,有了房地產(chǎn)稅之后,更多的房子會因為持有成本而賣出,這樣一來,也可以抑制房價。房子是中國財富分化的最大原因,一個城市青年,繼承幾套房子,就有幾百萬的財富,而一個農(nóng)村青年,靠收入彌補這個差距非常之難。房價降下來,能夠減緩這種財富分化。從這個角度,雖然房地產(chǎn)稅是讓中國人為自己租來的東西繳稅,但或能起到降低房價、縮小貧富差距的作用。
不過,目前很多政策都是這樣,基礎(chǔ)層面的邏輯沒有理順,但為了功能性的需求,就不斷打補丁。關(guān)鍵是,這些補丁打多了,難免讓改革更加困難。
依我之見,房地產(chǎn)稅暫時還不會來,但遲早會來。
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