房地產稅的開征牽一發(fā)而動全身，論證和開征前需聽取多方觀點，許多復雜問題需要考慮清楚。
順利開征房地產稅至少需要解決兩個問題：第一是房地產稅為何而征。第二是納稅人是否有支付能力。
開征房地產稅的常見理由有兩個：一是調節(jié)房價；二是完善地方稅體系，為地方公共服務融資。在賣方市場下，房地產稅調節(jié)不了房價，即讓房地產價格因為房地產稅的開征就應聲而落是做不到的。有人認為這是征稅力度不夠所致，這種認識夸大了稅收的作用。開征房地產稅的國家，稅率一般情況下不會超過3%。即使按照3%來計算，如果一年房價上漲幅度超過10%，那么持有房地產的成本都可以被漲價所覆蓋，靠房地產稅調節(jié)房價是無效的。但在特殊情況下，即房地產市場岌岌可危時，不要說3%，就是0.1%的稅率，也可能成為壓倒房地產市場的最后一根稻草。在這里心理作用勝過了一切理性分析。因此，將調節(jié)房價作為房地產稅開征的目標是不合適的，很可能產生副作用。
完善地方稅體系，為地方公共服務融資，是房地產稅開征能夠成立的理由。需要注意的是，地方政府提供公共服務，其他稅收收入、上級乃至中央政府的轉移支付，都是資金來源，不一定非得靠專門的收入。有人總是喜歡以國際慣例來說事，但這不能忽略中國土地公有制這一國情。城鎮(zhèn)土地國家所有，農村土地集體所有，農村土地要流轉，先得轉變?yōu)閲?。這些年來，土地出讓金收入為地方公共服務提供了較為充分的財源。有了土地出讓金，即使要開征房地產稅，那么稅率也應該遠遠低于土地私有制的國家。
房地產稅開征還需要充分考慮支付能力。無論房地產稅開征多么有必要，能不能落地與納稅人的支付能力有著密切的關系。房價和收入比不合理，影響的不僅僅是購房能力。不合理的房價和收入比，也會直接影響房地產稅的順利開征。
比如北京市西北四環(huán)附近的住房，十多年前一平方米的價格大約是五六千元。購房者如果有首付的支付能力，且月收入大約在五六千元的水平上，那么這樣的家庭大概能買得起相應面積的住房。而今，同樣的住房，價格卻扶搖直上達到一平方米10萬元左右。如果是100平方米的住房，那么他要重新購置這樣的住房，就要支付大約1000萬元。如果要按照評估價為基礎征收房地產稅，那么他能付得起嗎？
假定上述住房評估價為1000萬元，按照0.5的系數折算之后為500萬元，再乘以稅率（假設為1%），那么他一年就要支付5萬元的房地產稅。如果稅率進一步下調為0.5%，他也要支付2.5萬元的房地產稅。可能有人會說，相對于房價，這只是九牛一毛，但是，不要忘了，他每年所支付的物業(yè)費可能只有兩三千元?，F實中，物業(yè)費的征收經常遇到問題，那么，負擔更重的房地產稅呢？我們不能不小心謹慎。如果個人負擔不起房地產稅，那么欠稅是必然的選擇。
考慮上述問題，區(qū)分存量房和增量房開征房地產稅是常見的思路。但是，已擁有住房的業(yè)主本來為住房所付出的資金就少，而增量房在房價高企的今天，業(yè)主需要付出更多的資金，那么讓存量房業(yè)主不繳稅或在一定時期不繳稅，而讓增量房業(yè)主繳稅只會產生新的不公平。
總之，房地產稅作為現代稅收制度建設的重要內容之一，要綜合考慮各種因素，具體問題具體分析，按照專業(yè)的要求，深入調研，科學論證，民主決策，依法設稅，穩(wěn)步推進。切忌因為房地產市場的一些波動，就貿然推進，亂了陣腳。（楊志勇）
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